Finanční poradna Vratislava Svobody

Poradna

Ilustrační snímek

Na otázky odpovídá

Ing Vratislav Svoboda, MBA

Hledáte-li radu v oblasti financí a investic, můžete se ptát ing. Vratislava Svobody, MBA, který se investicím a finančnímu poradenství věnuje od roku 1993. Nyní působí jako ředitel privátního bankovnictví J&T banky. Studoval v Anglii, léta řídil firmu, která se starala o peníze jednotlivců i institucí..

Nejvíce se ptáte

Poraďte se také

Poraďte se také


Zbývá 1000 znaků.


Toto opatření slouží jako ochrana proti webovým robotům.
Při zapnutém javaskriptu se pole vyplní automaticky.

*Označené položky jsou povinné.

Nemovitosti
Doporučujete investice do realitních fondů. Většina realitních fondů nic moc nevydělává, a ty co jsou na tom lépe vyžadují investice okolo 1 mil. Kč. Investujete Vy do realitních fondů v ČR a v CZK?
Petra Roosesaux
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Dobrý den, 

vybrat dobrý realitní fond je poměrně těžké. A skutečně to chce se poradit s těmi, kdo tomu rozumí.
Já sám mám nějaké realitní dluhopisy  a potom   fond kvalifikovaných investorů  J&T Arch Investments, který částečně do realitních projektů investuje. S pozdravem V.Svoboda  
Nemovitosti
Dobrý den pane inženýre, zajímá mě Váš názor na vývoj cen nemovitostí, je známo, že jsou předražené, jaký vývoje se podle Vás dá očekávat v dalších letech? Dojde k propadu, nebo ceny dále porostou? Děkuji za odpověď.
Klementýna Myšáková
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Dobrý den, omlouvám se za to, že jsem přehlédl Váš požadavek.
K Vašemu dotazu.
Vzhledem k tomu, že poměrně více roste inflace než se čekalo, neočekával bych významný pokles cen nemovitostí. Nemovitosti patří mezi tzv.reálná aktiva a s růstem inflace roste i jejich hodnota , obvykle.  Na druhou stranu, s růstem úrokových sazeb pod taktovkou centrální banky a to právě z důvodu růstu inflace,  lze očekávat růst  hypotéčních úroků a s tím pokles poptávky po nákupu bytů. To je tedy faktor, který může působit proti růstu cen nemovitostí. Domnívám se , že v ideálním případě dojde ke zbrždění růstu cen a může dojít k určité  cenové  stagnaci. S výrazným propadem však nepočítám. 

S pozdravem 

V.Svoboda  
Nemovitosti
Dobrý den pane doktore,
můj manžel si myslí, že současné přemrštěné ceny nemovitostí povedou k tomu, že lidé nebudou moci tyto nemovitosti splácet. A poté budou rapidně ceny klesat. Myslíte si, že je v budoucnu možné, že půjdou ceny nemovitostí dolů?
Bára L.
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Dobrý den, 
 ceny nemovitostí jsou opravdu dost vysoko. Na druhé straně je pořád velká poptávka a dost peněz mezi lidmi. Hodně se mluví o tom, že by měl stát či města se měli stát aktivnějším hráčem na poli  nemovitostí a to by mohlo ceny ovlivnit.
Že ale dojde k propadu cen si nemyslím. Co by se mohlo stát, mohlo by dojít  ke zpomalení růstu cen či ke stagnaci jakou jsme viděli v krizových letech 2008 -2010. 

S pozdravem V.Svoboda    

Nemovitosti
Dobrý den, je lepší nyní koupit nemovitost nebo je lepší vyčkat? Nemůže dojít ke ztrátě hodnoty peněz na bankovním účtě?
děkuji
JITKA
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den, opravdu neznám Vaši situaci. Jestli narážíte na skutečnost, zda bude vysoká inflace, tak se nedomnívám. Zde poklesnou nemovitosti v důsledku krize. Některé mohou, některé budou stagnovat a jiné porostou.

Asi ale  bude více příležitostí.


S pozdravem


VS

Nemovitosti
Dobrý den, jako investor mám již v rezervaci nemovitost 4 miliony v dobré lokalitě kousek od Prahy (Praha-Západ) ideální dostupnost vše kousek vlak, leriště, obchody, ob.vybavenost, všechny inst.sítě atd. Plánuji ji kompletně zrekonstruovat - cca 5-6 mil.. Nemohu na tom prodělat ? Pak ji hodlám prodat aspoň se ziskem 1 mil ? Je to reálné ? Děkuji
Bruno
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den,


upřímně řečeno, nedokážu to takto posoudt.

Zkuste někoho vůči Vám nezávislého v oboru realit. Jeden, dva nezávislé názory obvykle pomohou.


S pozdravem VS

Nemovitosti
Chceme v létě prodávat byt. Je to rozumné?
Zdena
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den paní Zdeno,


omlouvám se ale opravdu nevím. Neznám Vás, Vaši finanční situaci a ani nemovitost.


S pozdravem


VS

Nemovitosti
Dobrý den, vlastním po rodičích družstevní byt, který jsem měla pronajatý, aby syn, až dostuduje něco měl. výnos nebyl velký - 2 %. Nájemníci skončili a já sehnala kupce. Nyní však váhám zda prodat nebo přece jen pronajmout, i když riziko, při předpokládané nezaměstnanosti spojené s neplacením je velké. Jaká je rada, prodat nebo pronajmout s ohledem na nynější situaci.
Eva
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den paní Evo,


Obě varianty jsou možné a uvažujete správně. Neznám Vaši detailní situaci a proto je obtížné Vám poradit.

Asi byste měla požádat o radu někoho z Vašeho okolí, komu to ekonomicky myslí. Ať máte minimálně další nezávislý názor.

Sám za sebe mohu říct, že když se mi stalo, že jsem měl dvě rovnocenné varianty a bylo těžké se rozhodnout, dal jsem tomu více času.


S pozdravem VS

Nemovitosti
Mám našetřeno několik milionů (chtěl jsem stavět dům). Je vůbec ještě nějaká šance hodnotu peněz zachránit? (Očekávám brutální znehodnocení jako důsledek kvantitativního uvolňování, které (už zase) přijde.)
Petr
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den,


to, že dojde k masivnímu nalévání peněz do ekonomik je asi pravda. Že to bude znamenat velmi rychlé znehodnocení peněz se nedomnívám.

V dlouhodobém horizontu to asi negativní vliv mít bude ale zda brutální, to zatím takto nevidím.

Zřejmě dojde k  poklesu ekonomiky a bude i příležitost stavět dům, za lepší ceny.


S pozdravem


VS


Nemovitosti
Dobrý deň.
Mám investície v celkovej hodnote 100 000, pri ročnom úroku od 5 - 7 %, úroky sú vyplácané ročne. Investície budú končiť v roku 2020, 2021. Uvažujem nad kúpou bývania. Chcela by som vedieť ako vypočítať kedy sa mi oplatí nechať investície pracovať a kedy sa mi oplatí financovať kúpu za hotové. Pri úvere 50 000 a mojom doplatku 25 000, mi vyšla úrok. sadzba 0,79 % pri fixácii na 5 rokov a dobe splatnosti 30 rokov. Ďakujem za radu.
Slovenka
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Dobrý den,


velmi zjednodušená úvaha je tato:

Náklad na financování je , jak píšete , 0,8 % p.a.

Pokud byt pronajmete ,tak možný  výnos by mohl být například 3,5% p.a. Tzn. 3,5 - 0,8 je 2,7%. To by mohl být výnos z Vaší nemovitosti po odečtení nákladů na financování. Pokud naleznete investici, s výrazněji vyšším výnosem ( například minimálně 4% p.a.) , například dluhopisy s  velmi nízkým rizikem, je na místě úvaha, zda tedy volné prostředky investovat a byt financovat hypotékou. To je ale jen zjednodušená úvaha a je potřeba vše promyslet s  odborníkem. S pozdravem V.S. 

Nemovitosti
Dobrý den, chystám se investovat prostřednictvím ZFP realitního fondu (ZPF Investments, investiční společnost, a.s.). Jedná se o fondy nemovitostí profitujících hlavně z výnosů z pronájmu nemovitostí a také ze změny tržní hodnoty nemovitostí. Jedná se o konzervativní fond, dlouhodobě perspektivní bez významných výkyvů. Nemám problém investovat na delší dobu. Potenciál zhodnocení uvádějí 3-5%. Domníváte se, že jde o dobrou investici? Děkuji Vám
Irena
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Vážená paní Ireno.

jedná se o realitní fond a je to jako , když si koupíte byt jako investici a ten pronajímáte. Záleží  v jaké lokalitě a jaké máte nájemníky a jak se tomu věnujte.  Realitní fond má v majetku mnoho takových bytů, nebo obchodních center nebo skladů atd. a jeho výhodou je diverzifikace a odborný (doufejme) personál. Když zavládne na realitním trhu krize a ta jednou musí přijít, tak ceny nemovitostí poklesnou a s tím i fond může ztratit na hodnotě a investor prodělává. Může se také stát, že když trvá krize déle, tak více a více investorů ztratí trpělivost a chce svoje peníze vybrat . Fond je ale obvykle nemá v hotovosti a musí prodávat nemovitosti a to trvá velmi dlouho a na určitou - i dlouhou - dobu může odkupy podílových listů zastavit.  Prostě tato investice nemusí být vždy likvidní a je potřeba počítat, že nemusí vždy vydělat. Pokud budujete portfolio fondů a cenných papírů    doporučuji mít realitní fondy tak do 15-20 % portfolia. Nedávat do nich větší část majetku.

S pozdravem VS 

Nemovitosti
mam dotaz přemyšlim si vzít věči častku pujčtky a chtěl bych to investovat do bytu je to dobre abych mě to aspon trochu vynašelo děkuji
Martin
Ing Vratislav Svoboda, MBA

Vážený Martine,

 

neposkytujete mnoho informací ale  z toho, co píšete lze říct, že tento způsob je spojen s mnoha riziky, mnohdy i velkými. Doporučuji proto abyste se poradil s někým, kdo se v téhle věci dobře vyzná a probral s ním veškeré detaily takové transakce. velmi doporučuji to pečlivě spočítat a promyslet.

S pozdravem V.Svoboda

Nemovitosti
Dobrý den, je mi 43 let, každý měsíc posílám peníze na spořící účet, máme s manželem uzavřené stavební spoření, penzijní p. 3 pilíř, stavební spoření pro oba syny, životní pojistky, sázím na jistotu, bojím se rizika, ale chci se nějak zabezpečit na důchod, inflace je vyšší než úroky na těchto produktech,napadla mě myšlenka zrušit všechny stavebka a za úspory koupit byt s tím že bych si musela tak polovinu půjčit. Co říkáte investici do nemovitosti??
alena
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Vážená paní Aleno, to, že Vámi zmiňované produkty jen s odřenýma ušima ( pokud vůbec) ochraňují Vaše peníze od inflace je přirozené. S tím se nedá mnoho udělat, neboť jsou vemi nízko rizikové. Co se týká pronájmu bytu, tak jsme kdysi počítali ve společnosti, kde jsem pracoval, průměrný dlouhodobý výnos a ten je o něco málo vyšší nežli inflace. Při pronájmu bytu je však mnoho neznámých. Podaří se jej dobře ponajmout ? Nezůstane neobsazený a bude pronájem vždy řádně placen ? Nedojde k poškození bytu při jeho užívání ? Je lokalita dobře vybraná, aby byt neklesal na ceně ? Pokud si na byt půjčíte, mělo by Vám být jasno, jaký máte plán pro případ, že přijdete o práci či, že onemocníte. Pokud na výše zmíněné otázky dokážete odpovědět a splátky hypotečního úvěru Vás nebudou nikterak rujnovat a ještě například dokážete vytvářet další, byť menší rezervu tak investice do bytu je smysluplná. je to ale vážné rozhodnutí a dobře vše zvažte. S pozdravem VS
Nemovitosti
Dobrý den, ráda bych se poradila jak mám co nelépe postupovat v případě, že jsem nabyla majetek byt 4+kk ve městě s cca 100 000 obyvateli a domek s nedokončenou rekonstrukcí na pozemku cca 500 mxm a se zahradou 1 500 mxm na předměstí spojeného s centrem MHD a napojeného na všechny tech. sítě ( voda, plyn, kanalizace, elektřina) . Je mi 48 let a se 2 syny bydlim v Praze v nájemném bytě. Dluhy cca 50 000Kč postupne splácím a ze současného příjmu mi zbyde jen cca 1000Kč, které používám na kulturu, sport , kosmetiku. Nevím jak řešit problém s dokončením domku. Mám původně v úmyslu dát byt do pronájmu a ponechat ho jako finanční rezervu, protože můj příjem není a ani v budoucnu nepředpokládám, že by byl výrazně vyšší. Avšak, také předpokládám, že z pronájmu není možné dofinancovat dokončení rekonstrukce a když jestli je to v časovém horizontu optimální zhodnocení fin. prostředků. Také zvažuji, že bych si vzala úvěr na dokončení rekonstr. domku, avšak nejsem si jistá. Moc děkuji, Daniela
Daniela
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Vážená paní Danielo, nejsem příznivcem velkého zadlužování a proto bych Vám za situace, kterou popisujute nedoporučil další půjčku. Můžete se pokusit byt 4+kk pronajmout a z čístého výnosu z pronájmu ( tedy po odečtení všech nákladů, které s pronajatým bytem budete mít ) vytvořit rezervu, ze které budete rekostrukci domku financovat. Nevímn však, zda-li tento postup povede k cíli, neboť nemám od Vás více informací. Druhou variantou, která připadá v úvahu je byt prodat a ze získané částky dokončit dům. Z vlastní zkušenosti a ze zkušenosti ostatních vím, že rekostrukce obvykle stojí více nežli to na začátku vypadá a také trvá mnohem déle nežli si člověk i po poradě s odborníky myslí. S přáním všeho dobrého v roce 2012 V.S.
Nemovitosti
Dobrý den, jak vnímáte v současné době výši cen bytů a domů v Praze? Sice už několik let se ceny snižují, ale stále jsou poměrně dost vysoké v poměru k průměrnému platu, což by mohlo být takové měřítko, které dává celkem i smysl. Například oproti USA, kde je možné dům koupit cca za pětinásobek ročního platu, tak v ČR je to dost nemožné. Jaký máte názor na další vývoj nemovitostí? Myslíte, že se vyplatí ještě počkat s nákupem? Děkuji.
tom
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Vážený Tome, nejsem odborník na nemovitosti v Praze ale z vlastního sledování vím, že k poklesu cen dochází. V některých oblastech více, někde méně. Hodně nových bytů je stále neobsazeno, nezaměstnanost výrazně neklesá, banky sice hypotéky poskytují ale ne tak ochotně jako před 4 lety. Mnoho lidí čeká s případným nákupem. Z toho mi vyplývá, že prostor pro pokles cen zde pořád je. Rozhodně se vyplatí situaci na pravidelné bázi sledovat a vyhodnocovat.
Nemovitosti
Dobrý den, za mne začal "spořit" život. Vlastním a pronajímám 2 byty v OV (garsonku a druhý jsem měla kvůli práci mimo bydliště). Tím, že bydlím s partnerem a jsem na rodičovské mohu oba pronajímat. Mohu ještě nějak ušetřit např. vložením bytů do majetku a musím pak založit firmu v jejímž majetku byty budou? Je pak možné byty odepisovat? Mohu uplatnit náklady i za měsíc, kdy v bytě nájemník původní už a nový ještě není? Jak je to s uplatněním nákladů, když vyúčtování záloh od správcovské firmy dostanu až v dubnu a daňové přiznání musím podat do konce března? Nikdy jsem nepodnikala a zkušenosti v podnikání nemám. Změní se něco nastoupím-li z RD opět na mateřskou dovolenou? Děkuji za odpověď. J.
Jarka
Ing Vratislav Svoboda, MBA
Vážená Jarko, Vaše dotazy jdou správným směrem. Musíte se však poradit s účetním a daňovým poradcem a vyhodnotit, zda-li se podnikání tohoto typu bude vyplácet.